Come Cambiare Mutuo

Quando si sottoscrive un contratto di mutuo si accettano alcune clausole e condizioni stabilite unilateralmente dalla banca. Può ovviamente accadere che quelle condizioni che prima apparivano vantaggiose, con il passare del tempo, non ci soddisfino più. Ciò può accadere perchè cambiano le condizioni economiche del cliente oppure perchè un'altra banca offre condizioni e tassi di interesse più vantaggiosi. Ecco che allora si evidenzia la necessità di cambiare mutuo per renderlo più conforme alle nostre esigenze.


Ebbene, il mutuatario può decidere di cambiare mutuo scegliendo tre diversi istituti: la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione del mutuo.

Come cambiare mutuo: la surroga

La surroga del mutuo (altrimenti conosciuta con il nome di portabilità o di surrogazione), non è altro che il trasferimento dello stesso mutuo da una banca ad un'altra. Con la surroga, il mutuatario potrà iniziare a godere delle condizioni e dei vantaggi offerti dalla nuova banca pur mantenendo attiva la vecchia ipoteca.

La surroga è un istituto molto conveniente ed interessante per chi vuole cambiare mutuo. Il mutuatario, innanzitutto, potrà confrontare le diverse offerte proposte dalle banche che propongono la surroga in modo da valutare attentamente quelle più in linea con le propri esigenze. La surroga, inoltre, è esente da costi: grazie alle norme emanate con il Decreto Bersani (legge n.40/2007), al mutuatario non potrà essere richiesto il pagamento di spese di istruttoria, commissioni, spese per accertamenti catastali. Inoltre sulla banca sussiste l'iniziale obbligo di collaborare con il cliente in modo da agevolare l'eventuale trasferimento del mutuo.

La surroga è un istituto molto vantaggioso perchè non obbliga il mutuatario ad estinguere il mutuo precedente e a stipularne uno nuovo. La nuova banca, infatti, subentra nel vecchio mutuo ed in tutte le garanzie, compresa quella ipotecaria.

Come chiedere, allora, la surroga del mutuo? Innanzitutto, il mutuatario dovrà trovare una nuova banca disposta ad accettare la surroga. Una volta individuata la banca, dovrà indirizzare ad essa una specifica richiesta scritta. Nella suddetta richiesta, il mutuatario dovrà chiedere alla nuova banca di richiedere alla "vecchia" banca l'importo preciso del debito residuo. La "vecchia" banca dovrà inviare - entro 10 giorni dalla richiesta di surroga - alla banca che subentra l'importo preciso del debito residuo.

A questo punto inizierà ufficialmente la procedura per la surroga del mutuo. L'intero iter è improntato ad azioni di precisa collaborazione tra la vecchia e la nuova banca, tese ad agevolare la surroga.

Come cambiare mutuo: la rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo dà la possibilità al mutuatario di estinguere un mutuo ormai ritenuto poco vantaggioso dal mutuatario. Si tratta di un istituto molto importante e vantaggioso per coloro che vogliono - per motivi personali oppure economici - modificare i termini stabiliti e sottoscritti nel contratto di mutuo. Il mutuatario dovrà indirizzare una specifica richiesta scritta alla propria banca che valuterà le sopravvenute necessità del cliente e modificherà le condizioni contrattuali in base alle nuove esigenze.

La rinegoziazione, infatti, si basa su un accordo reciproco tra le parti: le modifiche da apportare al contratto di mutuo dovranno essere condivise e ovviamente sottoscritte da entrambe le parti.
Nel caso della rinegoziazione, comunque, la banca non è obbligata a modificare le condizioni del mutuo. Una volta accettata, con la rinegoziazione può essere cambiata la tipologia di mutuo, il tasso di interesse e la durata stessa del mutuo. Sul cliente non graverà nessuna spesa accessoria: per portare a termine la modifica del mutuo è infatti sufficiente l'accordo scritto tra il cliente e la banca. Infine, non è necessaria la presenza di un Notaio o di un pubblico ufficiale abilitato.

Come cambiare mutuo: la sostituzione

Con la sostituzione si estingue un vecchio mutuo e, contemporaneamente, si sottoscrive un nuovo mutuo a condizioni più favorevoli, presso una nuova banca. La sostituzione è ben diversa dalla surroga: mentre quest'ultima è una procedura del tutto gratuita, la sostituzione è un'operazione onerosa poichè dovrà essere aperta una nuova pratica di mutuo. Ovviamente, all'apertura della pratica sono connesse anche tutte quelle spese accessorie da sostenere quando si sottoscrive un contratto di mutuo. 

Inoltre, la sostituzione è ben diversa dalla rinegoziazione: con quest'ultima, infatti, vengono modificate solo alcune clausole del contratto precedente mentre con la sostituzione viene chiuso il vecchio mutuo e ne viene sottoscritto uno nuovo, completamente diverso dal primo.

Attraverso la sostituzione, il mutuatario potrà chiedere una liquidità aggiuntiva per il finanziamento: essa potrà essere utilizzata dal richiedente per realizzare finalità connesse all'abitazione ipotecata o per operazioni non relative al bene immobile. 
La sostituzione è un'operazione molto complessa: per finalizzare la sostituzione del mutuo, infatti, sarà necessario iscrivere una nuova ipoteca ed il cliente dovrà sostenere di nuovo i costi bancari e notarili.